January 2024

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CALIFORNIA LANDLORDS CANNOT DISCRIMINATE AGAINST APPLICANTS WHO USE HOUSING VOUCHERS:

Under the California Fair Employment and Housing Act (FEHA), housing providers are not allowed to discriminate against applicants with Section 8 Housing Choice Vouchers or other types of housing assistance. (This specific protection does not exist under the federal Fair Housing Act, though landlords who discriminate against voucher-holders may violate federal law if this practice has an outsize impact on a federally protected category of people, such as people of a certain race or people with disabilities). 

In California, when an applicant uses a housing subsidy to cover a portion of their rent, landlords must treat the subsidy like any other source of income.

Some landlords have rejected applicants with Section 8 vouchers due to poor credit scores or lack of credit history, but there are new changes to California law that can help! 

NEW CALIFORNIA LAW PROVIDES OPTIONS FOR VOUCHER-HOLDERS WITH POOR CREDIT OR LACK OF CREDIT HISTORY: 

Recent changes to California law offer applicants with housing vouchers who have poor or limited credit alternative ways to support their rental applications.

As of January 1, 2024, California requires landlords to give applicants with housing subsidies the option to provide alternative evidence in place of their credit score. This includes proof of benefit payments, pay stubs, bank statements, etc.  

Landlords are required to consider the new evidence instead of credit history or credit score. 

WHAT STEPS CAN YOU TAKE IF YOU HAVE A SECTION 8 VOUCHER BUT YOU HAVE POOR CREDIT OR NO CREDIT HISTORY? 

1) GATHER AND SUBMIT PROOF OF INCOME

If you think that a landlord may deny your application because of poor credit or a lack of credit history, consider providing alternative proof that you can cover your portion of the rent. Evidence such as your pay stubs, proof of benefit payments, or bank statement is useful to show that you can cover the rent payment each month. Recurring payments make for better evidence. 

You do not need to prove that you can afford to pay the entire amount of the contract rent out of pocket. You only need to show that you can cover the portion of the rent that you will be responsible for under your voucher. If a landlord requires applicants to earn 2 or 3 times the monthly rent amount, they must base that number on the portion of the rent you will actually pay with your voucher.

If you choose to provide evidence of your ability to pay, the landlord must use this evidence instead of your credit. If you need time to gather this information, the landlord must also give you a reasonable amount of time to gather your evidence. However, is a good idea to have this information ready to submit with your application.  

2) IF DENIED, SEND A WRITTEN RESPONSE TO THE LANDLORD

If a landlord refuses to consider evidence that you can pay your portion of the rent, or denies your application in the face of evidence that you can cover your portion of the rent, you can inform the landlord that their refusal is against California law and request that they reconsider your application. You can communicate this verbally, but it is better to make a written response such as an email, text message or letter. 

Be sure to keep a copy of all written communications with landlords for your records. If you send an email or a letter, you can also attach the documentation you prepared. Consider also attaching a copy of this “FHIP Tip” or referring the landlord to FAQ #9 in the California Civil Rights Department “Fair Housing and Source of Income FAQ,” which can be found at:

Civil Rights Department: Fair Housing and Source of Income FAQ (https://calcivilrights.ca.gov/wp-content/uploads/sites/32/2020/02/SourceofIncomeFAQ_ENG.pdf)

3) FILE A COMPLAINT 

If the landlord ignores the proof of your ability to pay rent, or continues to refuse to accept your housing application after you have submitted evidence of your ability to pay, you may want to make a complaint with CRD. CRD investigates incidents of discrimination in housing, including discrimination during the application process. Their intake information can be found at https://calcivilrights.ca.gov/complaintprocess. 

If you believe the landlord’s practice may be disproportionately affecting members of a federally-protected category, you can file a complaint with the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). To file a complaint with HUD, call 800-669-9777, or visit their complaint site at www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/complaint-process.

Fair housing laws prohibit discrimination in housing based on the following characteristics: race, religion, national origin, color, sex, familial status, disability, age*, ancestry,* sexual orientation,* source of income,* genetic information,* marital status,* gender identity and expression,* and military and veteran status.*

*Covered under California law, but not federal law. (For most housing, California laws also prohibit discrimination on the basis of citizenship, immigration status and primary language.) 

The Fair Housing Tip of the Month campaign is based on work supported by the Department of Housing and Urban Development (HUD) under FHIP Grant #FEOI220036. Any opinion, findings, and conclusions or recommendations expressed in this material are those of the author(s) and do not necessarily reflect the views of HUD.

LOS PROPIETARIOS DE CALIFORNIA NO PUEDEN DISCRIMINAR A LOS SOLICITANTES QUE USAN VALES DE VIVIENDA: 

Bajo la Ley de la Igualdad en el Empleo y la Vivienda de California (FEHA), los proveedores de vivienda no pueden discriminar a los solicitantes con vales de elección de vivienda de la Sección 8 u otros tipos de ayuda de vivienda. (Esta protección específica no existe bajo la Ley Federal de Vivienda Justa, aunque los propietarios que discriminen a los titulares de vales podrían vulnerar la ley federal si esta práctica tiene un impacto considerable en una categoría de personas protegidas por el gobierno federal, como las personas de cierta raza o personas con discapacidades). 

En California, cuando un solicitante usa un subsidio de vivienda para cubrir una parte de su alquiler, los propietarios deben tratar el subsidio como cualquier otra fuente de ingresos. 

Algunos propietarios han rechazado a solicitantes con vales de la Sección 8 por una mala puntuación de crédito o por la falta de historial de crédito, pero hay nuevos cambios en la ley de California que pueden ayudar.  

LA NUEVA LEY DE CALIFORNIA OFRECE OPCIONES A LOS TITULARES DE VALES CON MAL CRÉDITO O FALTA DE HISTORIAL DE CRÉDITO:  

Los cambios recientes en la Ley de California ofrecen a los solicitantes con vales de vivienda que tienen un mal crédito o un crédito limitado, formas alternativas de apoyo a sus solicitudes de alquiler.

A partir del 1 de enero de 2024, California exige a sus propietarios dar a los solicitantes con subsidios de vivienda la opción de dar evidencia alternativa en lugar de su puntuación de crédito. Esto incluye comprobantes de pago de beneficios, talonarios de pago, estados de cuenta bancaria, etc. 

Los propietarios deben considerar la nueva evidencia en lugar del historial crediticio o la puntuación de crédito. 

¿QUÉ PASOS PUEDE SEGUIR SI TIENE UN VALE DE LA SECCIÓN 8 PERO TIENE UN MAL CRÉDITO O NO TIENE HISTORIAL DE CRÉDITO?  

1) RECOPILE Y PRESENTE COMPROBANTES DE INGRESOS 

Si cree que el propietario podría rechazar su aplicación por su mal crédito o la falta de historial de crédito, considere ofrecer pruebas alternativas de que usted puede pagar su parte del alquiler. Evidencias como talonarios de pago, comprobantes de pago de beneficios o estados de cuenta son útiles para mostrar que puede cubrir el pago del alquiler cada mes. Los pagos recurrentes son una mejor evidencia. 

No necesita mostrar que puede pagar la cantidad total del alquiler del contrato de su bolsillo. Solo necesita mostrar que puede cubrir la parte del alquiler de la que será responsable conforme a su vale. Si un propietario exige que los solicitantes ganen de 2 a 3 veces la cantidad del alquiler mensual, deberá calcular ese número con la parte del alquiler que usted realmente pagará con su vale.

Si decide dar evidencia de que puede pagar, el propietario deberá usar esa evidencia en lugar de su crédito. Si necesita tiempo para recopilar esta información, el propietario también deberá darle un plazo razonable para recopilar su evidencia. Sin embargo, es una buena idea tener esta información lista para presentarla con su aplicación.  

2) SI LO RECHAZAN, ENVÍE UNA RESPUESTA POR ESCRITO AL PROPIETARIO 

Si un propietario se niega a considerar la evidencia de que usted puede pagar su parte del alquiler o rechaza su solicitud pese a la evidencia de que puede cubrir su parte del alquiler, puede informar al propietario de que su rechazo va en contra de la ley de California y pedirle que reconsidere su aplicación. Puede comunicar esto verbalmente, pero es mejor hacer una respuesta por escrito, como con un correo electrónico, mensaje de texto o carta. 

Asegúrese de guardar una copia de todas las comunicaciones escritas con los propietarios para sus registros. Si envía un correo electrónico o una carta, también puede adjuntar los documentos que preparó. Considere también adjuntar una copia de este “Consejo del FHIP” o remitir al propietario a la pregunta frecuente #9 de “Preguntas frecuentes de vivienda justa y fuente de ingresos” (Fair Housing and Source of Income FAQ) del Departamento de Derechos Civiles de California (California Civil Rights Department) que puede encontrar en: 

Civil Rights Department: Fair Housing and Source of Income FAQ (https://calcivilrights.ca.gov/wp-content/uploads/sites/32/2020/02/SourceofIncomeFAQ_ENG.pdf) 

3) PRESENTE UNA QUEJA  

Si el propietario ignora la prueba de que puede pagar el alquiler o sigue negándose a aceptar su aplicación de vivienda después de que ha presentado la evidencia de que puede pagar, puede presentar una queja al CRD. El CRD investiga los casos de discriminación de vivienda, incluyendo la discriminación durante el proceso de aplicación. Puede encontrar la información del procedimiento en https://calcivilrights.ca.gov/complaintprocess.

Si considera que la práctica del propietario podría estar afectando considerablemente a los miembros de una categoría protegida por el gobierno federal, puede presentar una queja ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (U.S. Department of Housing and Urban Development, HUD). Para presentar una queja ante el HUD, llame al 800-669-9777 o visite su sitio de quejas en www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/complaint-process.

Las leyes de vivienda justa prohíben la discriminación de vivienda por las siguientes características: raza, religión, país de origen, color, sexo, situación familiar, discapacidad, edad,* ascendencia,* orientación sexual,* fuente de ingresos,* información genética,* estado civil,* identidad y expresión de género,* y condición militar y de veterano.*

*Cubierto por la Ley de California, pero no por la ley federal. (Para la mayoría de las viviendas, las leyes de California también prohíben la discriminación por ciudadanía, situación migratoria e idioma principal).

La campaña Consejo del mes sobre la vivienda justa se basa en el trabajo apoyado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD) bajo la subvención FHIP n.º FEOI220036. Cualquier opinión, resultados, conclusión o recomendación expresada en este material pertenece a los autores y no refleja necesariamente los puntos de vista del HUD. 

캘리포니아 임대주는 다음과 같이 주택 바우처를 사용하는 신청자를 차별할 수 없습니다. 

캘리포니아 공정 고용 및 주택법(Fair Employment and Housing Act, FEHA)에 따라 주택 제공자는 섹션 8 주택 선택 바우처 또는 기타 유형의 주택 지원을 통해 신청자를 차별할 수 없습니다. (이러한 관행이 특정 인종의 사람 또는 장애인과 같은 연방 보호 범주에 큰 영향을 미치는 경우 바우처 소지자를 차별하는 임대인들이 연방법을 위반할 수 있지만, 이러한 특정 보호방안은 연방 공정 주택법에 존재하지 않습니다).

캘리포니아에서는 신청자가 임대료의 일부를 충당하기 위해 주택 보조금을 사용하는 경우 임대주는 보조금을 다른 소득원과 동일하게 취급해야 합니다.  

일부 임대주는 신용 점수가 낮거나 신용 기록이 부족하다는 이유로 섹션 8 바우처가 있는 신청자를 거부했지만 이러한 상황을 지원하기 위해 캘리포니아 법률을 새롭게 변경했습니다!  

새로운 캘리포니아 법을 통해 신용 점수가 낮거나 신용 기록이 부족한 바우처 소지자에게 다음과 같은 옵션을 제공합니다.  

최근 캘리포니아 법률 변경 사항은 신용 점수가 낮거나 제한적인, 주택 바우처를 소지한 신청자에게 임대 신청을 지원할 수 있는 대안 방법을 제공합니다. 

2024년 1월 1일부터 캘리포니아에서는 임대주가 주택 보조금 신청자에게 신용 점수 대신 대체 증빙서류를 제공할 수 있는 선택지를 제시해야 합니다. 여기에는 급여 지급 증빙서류, 급여 명세서, 은행 명세서 등이 포함됩니다.  

임대주는 신용 기록이나 신용 점수 대신 새로운 증빙서류를 고려해야 합니다.  

섹션 8 바우처가 있지만 신용이 불량하거나 신용 기록이 없는 경우 어떤 조치를 취할 수 있습니까?  

1) 소득 증빙자료를 수집하여 제출하십시오. 

 신용 불량이나 신용 기록 부족으로 인해 임대주가 귀하의 신청을 거부할 수 있다고 생각하면 귀하가 임대료를 부담할 수 있다는 대체 증빙서류를 제시하는 것을 고려해 보십시오. 급여 명세서, 급여 지급 증빙서류, 은행 명세서 등의 증빙서류는 매달 임대료를 지불할 수 있음을 알리는 데 유용합니다. 반복 지불 내역은 더 나은 증빙서류가 됩니다. 

계약 임대료 전액을 본인 부담금으로 지불할 여유가 있음을 증명할 필요는 없습니다. 귀하는 바우처에 따라 귀하가 책임질 임대료 일부만 부담할 수 있다는 것만 보여주시면 됩니다. 임대주가 신청자에게 월 임대료의 2~3배를 벌어야 한다고 요구하는 경우, 해당 금액은 귀하가 바우처로 실제로 지불할 임대료 일부를 기준으로 해야 합니다.

귀하가 지불 능력에 대한 증빙서류를 제공하기로 선택한 경우 임대주는 귀하의 신용 대신 이 증빙서류를 사용해야 합니다. 귀하가 이 정보를 수집하는 데 시간이 필요한 경우 임대주는 귀하에게 증빙서류를 수집할 수 있는 합리적인 시간도 제시해야 합니다. 그러나 이 정보를 신청서와 함께 제출할 준비를 하는 것이 좋습니다. 

2) 거부되면 임대주에게 서면 답변을 보내십시오. 

임대주가 귀하가 임대료 일부를 지불할 수 있다는 증빙서류를 고려하는 것을 거부하거나 귀하가 임대료 일부를 지불할 수 있다는 증빙서류를 제시했는데도 신청을 거부하는 경우, 귀하는 임대주에게 이러한 거부가 캘리포니아 법에 위배됨을 알리고 귀하의 신청을 재고하도록 요청할 수 있습니다. 이를 구두로 전달할 수도 있지만 이메일, 문자 메시지, 편서신등 서면으로 답변하는 것이 더 좋습니다. 

기록용으로 임대주와의 모든 서면 소통에 관한 사본을 보관하십시오. 이메일이나 서신을 보내실 경우 준비한 서류를 첨부하셔도 됩니다. 또한, 이 "FHIP 팁" 사본을 첨부하거나 https://calcivilrights.ca.gov/wp-content/uploads/sites/32/2020/02/SourceofIncomeFAQ_ENG.pdf 에서 찾을 수 있는 캘리포니아 민권부(California Civil Rights Department) “공정 주택 및 소득원 FAQ”의 FAQ #9를 임대주에게 소개하는 것도 고려해 보십시오.  

3) 불만 접수  

임대주가 귀하의 임대료 지불 능력에 대한 증빙서류를 무시하거나 귀하가 지불 능력에 대한 증빙서류를 제출한 후에도 주택 신청 수락을 계속 거부하는 경우 CRD에 불만을 제기하시면 됩니다. CRD는 신청 과정에서 발생하는 차별을 포함하여 주택 차별 사건을 조사합니다. 접수 정보는 https://calcivilrights.ca.gov/complaintprocess 에서 확인하실 수 있습니다.

임대주의 행동이 연방정부가 보호하는 범주의 구성원에게 불균형적으로 영향을 미칠 수 있다고 생각하는 경우 미국 주택 및 도시 개발부(Department of Housing and Urban Development, HUD)에 불만을 제기할 수 있습니다. HUD에 불만을 제기하려면 

800-669-9777번으로 전화하거나 불만 사항 사이트(www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/complaint-process)를 방문하십시오.

공정주택법은 인종, 종교, 출신국가, 피부색, 성별, 가족 상태, 장애, 나이*, 혈통,* 성적지 향,* 소득원,* 유전자 정보,* 결혼 여부,* 성 정체성 및 성 표현,* 군인 및 재향군인의 지위와 같은 특성에 따라 주택에서 발생하는 차별을 금지합니다.*

*캘리포니아 법이 적용되지만 연방법은 적용되지 않습니다. (대부분의 주택에 대해 캘리포니아 법은 시민권, 이민 신분 및 모국어에 따른 차별도 금지하고 있습니다.) 

이달의 공정 주택 팁 캠페인은 주택도시 개발부(Department of Housing and Urban Development, HUD)가 공정 주택 이니셔티브 프로그램(Fair Housing Initiatives Program, FHIP) 보조금 #FEOI220036 하에서 지원하는 활동을 기반으로 합니다. 이 자료에 표현된 모든 의견, 조사 결과, 결론 또는 권장 사항은 작성자의 것이며 반드시 HUD의 견해를 반영하는 것은 아닙니다.