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Housing Element Update!

We’re hearing quite a bit from West County communities about the Draft Environmental Impact Review (DEIR) which proposes upzoning of certain properties to provide additional housing in unincorporated areas. So we thought we’d take a moment to fill you in on process, share upcoming opportunities to comment and participate, and also provide some background.

I want to start by saying that I am a big supporter and proponent of affordable and workforce housing. We need more of it! In fact, I’d like to see an increase in affordable and workforce housing in our towns. AND I’d also like to point out that the way the state is going about this process is absolute garbage. It limits our ability to thoughtfully plan out our unincorporated communities by essentially forcing the County to squeeze every possible unit out of every possible acre that has access to water and sewer, even in high-fire-risk and flood-prone rural areas. The timeline also prevents us from creating a holistic Specific Area Plan to better plan out supportive infrastructure like sidewalks, bike lanes, parks, and other amenities.

This issue is complicated. It’s not black-and-white. You can be pro-housing and also want to talk about how and where. I hope we won’t let this state-driven process divide our communities, and that we can come together to exchange ideas and brainstorm solutions. The bottom line is: We need more housing. How do we go about it? And what resources do we need if additional housing is going to be developed in our small towns?

Some quick up front points:

1. The Planning Commission will be discussing the Housing Element tomorrow, Feb 2nd. The meeting starts at 1PM. Any comments you make at that meeting will be considered formally and responded to as part of the environmental review process. Additionally, public comments on the DEIR can be submitted by February 13, 2023 to PermitSonoma-Housing@sonoma-county.org. 
2. In this email we are providing you with the addresses of the properties proposed for upzoning (which, in case you haven’t read through the 600-page DEIR, is located on page 82.) That way you’ll know where the upzoning is proposed, and can Google-stalk or Zillow-stalk the properties to your heart’s content.
3. The DEIR also contains the number of units proposed for each property. (Look on pages 100 and 101.) The total proposed housing unit increase for Graton — that is, the sum of all proposed upzones — is 443. The total proposed housing unit increase for Guerneville is 616. The total proposed housing unit increase for Forestville is 1,484. 
4. This zoning proposal has not yet gone before the Planning Commission or Board of Supervisors. Also, it does NOT force property owners to do anything. A property will only be developed if an owner chooses to develop or sell. At that point, additional environmental review would be required prior to moving forward with development.

A few of my longer, more rambling thoughts, for what they’re worth:

This process is really all about the Regional Housing Needs Allocation, or RHNA (an acronym which, when said aloud — “reeeenah” — sort of sounds like a disease. Or maybe that’s just me.) The RHNA is determined by the Association of Bay Area Governments — A-BAG, which sounds like something you need at a grocery checkout — and ultimately the State of California. 

Basically, the state tells us we have to create opportunities to build more housing. If we don’t comply, they have ways of forcing our hand: by taking over our zoning, by letting builders move forward with projects automatically (the so-called “builder’s remedy”), or by withholding funding.

The last time we went through the RHNA process, the State told us we needed to accommodate 515 additional housing units. No problem! 

This time, the state told us we needed to upzone to accommodate 3,881 units — a 654% increase from our last allocation. Ouf! We formally protested this number, but got nowhere. 

That is 3,881 units JUST in unincorporated Sonoma County, mind you — outside of city limits. We have urban growth boundaries for a reason. We believe in city centered growth. We have experienced firsthand the dangers of dense housing in the wildland-urban interface. Many of our unincorporated areas have experienced severe wildfires and floods. Many of our unincorporated communities lack effective public transit, sidewalks, bike lanes, and standard-width roads. They simply aren’t set up like cities are to accommodate large scale growth. Despite all of this, the state wants us to facilitate the housing equivalent of a city the size of Sebastopol in unincorporated Sonoma County. (The City of Dublin, with two BART stations and a population of 544,107 residents, has a lower RHNA allocation than unincorporated Sonoma County! So much for transit-oriented development.)

I think about this issue both from the policy perspective as a Supervisor, but also on a personal level as a resident of unincorporated Sonoma County. I am lucky enough to live in unincorporated Sonoma County within walking distance to a school. I’m not just lucky, I’m ridiculously lucky. Many of my friends have moved out of state due to the high cost of living in Sonoma County. They just couldn’t afford to raise their kids here. As a result, we have fewer kids in our schools, and fewer amenities and childcare options for families. 

I’d love to see more families able to afford to live in unincorporated areas, and more parents walking their kids to school like I do. But that’s hard to do when rural roads remain dangerous for cyclists and pedestrians. I take my life and my kids’ lives in my hands every morning that I walk to school on rural roads. Just last week, a mom walking with her baby on the side of a country road (Burnside, north of Bloomfield) was hit by a vehicle. More housing demands better infrastructure. And we need infrastructure that allows us to leave our cars at home — to bike and walk and enjoy the beautiful scenery of this place we call home.

(Hey, State of California, are you listening? Give us money for better bike and pedestrian infrastructure, not to mention rural broadband, and then we’ll be better equipped to build more homes.)

More housing in cities? Bring it! We need more housing in urban cores. And we actually need more affordable housing for folks close to the commercial cores in our unincorporated towns that have water and sewer, too. BUT in these unincorporated communities, with limited resources, dangerous roads, and limited bike and pedestrian infrastructure — we need to think about development thoughtfully. I look forward to continued conversations on the subject as the DEIR process moves forward.

Here’s a list of the properties, by community:

Guerneville

14156 Sunset Avenue

16450 Laughlin Road

16500 Cutten Court

16050 Laughlin Road

16451 River Road

17081 CA-116

Graton

9001 Donald Street

3400 Ross Road

3155 Frei Road

3280 Hicks Road

8525 Graton Road

Forestville

6555 Covey Road

6898 Nolan Road

6220 Highway 116 N 

6090 Van Keppel Road

6475 Packing House Road

6250 Forestville Street

Mirabel Road and Highway 116

¡Actualización del elemento de vivienda!

Estamos escuchando bastante de las comunidades del oeste del condado sobre el Borrador de Revisión de Impacto Ambiental (DEIR) que propone la zonificación de ciertas propiedades para proporcionar viviendas adicionales en áreas no incorporadas. Así que pensamos en tomarnos un momento para informarle sobre el proceso, compartir las próximas oportunidades para comentar y participar, y también brindarle algunos antecedentes.

Quiero comenzar diciendo que soy un gran partidario y defensor de la vivienda asequible y para la fuerza laboral. ¡Necesitamos más de eso! De hecho, me gustaría ver un aumento en las viviendas asequibles y para trabajadores en nuestras ciudades. Y también me gustaría señalar que la forma en que el estado está llevando a cabo este proceso es una basura absoluta. Limita nuestra capacidad de planificar cuidadosamente nuestras comunidades no incorporadas al obligar esencialmente al Condado a exprimir cada unidad posible de cada acre posible que tenga acceso a agua y alcantarillado, incluso en áreas rurales de alto riesgo de incendios y propensas a inundaciones. El cronograma también nos impide crear un Plan de Área Específico holístico para planificar mejor la infraestructura de apoyo como aceras, carriles para bicicletas, parques y otras comodidades.

Este tema es complicado. No es en blanco y negro. Puedes estar a favor de la vivienda y también querer hablar sobre cómo y dónde. Espero que no permitamos que este proceso impulsado por el estado divida a nuestras comunidades y que podamos unirnos para intercambiar ideas y generar soluciones. La conclusión es: Necesitamos más viviendas. ¿Cómo lo hacemos? ¿Y qué recursos necesitamos si se van a desarrollar viviendas adicionales en nuestros pequeños pueblos?

Algunos puntos rápidos por adelantado:

1. La Comisión de Planificación discutirá el elemento de vivienda mañana, 2 de febrero. La reunión comienza a la 1PM. Cualquier comentario que haga en esa reunión se considerará formalmente y se responderá como parte del proceso de revisión ambiental. Además, los comentarios públicos sobre el DEIR pueden enviarse antes del 13 de febrero de 2023 a PermitSonoma-Housing@sonoma-county.org.
2. En este correo electrónico, le proporcionamos las direcciones de las propiedades propuestas para la remodelación (que, en caso de que no haya leído el DEIR de 600 páginas, se encuentra en la página 82). De esa manera, sabrá dónde está la remodelación. propuesto, y puede Google-stalk o Zillow-stalk las propiedades al contenido de su corazón.
3. El DEIR también contiene el número de unidades propuestas para cada propiedad. (Consulte las páginas 100 y 101.) El aumento total de unidades de vivienda propuesto para Graton, es decir, la suma de todas las zonas elevadas propuestas, es 443. El aumento total de unidades de vivienda propuesto para Guerneville es 616. El aumento total de unidades de vivienda propuesto para Forestville es 1.484.
4. Esta propuesta de zonificación aún no se ha presentado ante la Comisión de Planificación o la Junta de Supervisores. Además, NO obliga a los propietarios a hacer nada. Una propiedad solo se desarrollará si un propietario elige desarrollar o vender. En ese momento, se requeriría una revisión ambiental adicional antes de seguir adelante con el desarrollo.

Algunos de mis pensamientos más largos y divagantes, por lo que valen:

Este proceso tiene que ver realmente con la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda, o RHNA (un acrónimo que, cuando se dice en voz alta, "reeeenah", suena como una enfermedad. O tal vez solo soy yo). El RHNA está determinado por la Asociación de Bay Gobiernos del área: A-BAG, que suena como algo que necesita en una caja de supermercado, y en última instancia, el estado de California.

Básicamente, el estado nos dice que tenemos que crear oportunidades para construir más viviendas. Si no cumplimos, tienen formas de forzarnos: apoderándose de nuestra zonificación, permitiendo que los constructores avancen con los proyectos automáticamente (el llamado "remedio del constructor") o reteniendo los fondos.

La última vez que pasamos por el proceso de RHNA, el Estado nos dijo que necesitábamos acomodar 515 unidades de vivienda adicionales. ¡No hay problema!

Esta vez, el estado nos dijo que necesitábamos aumentar la zona para alojar 3881 unidades, un aumento del 654 % con respecto a nuestra última asignación. ¡Uf! Protestamos formalmente por este número, pero no llegamos a ninguna parte.

Eso es 3,881 unidades SOLO en el condado de Sonoma no incorporado, eso sí, fuera de los límites de la ciudad. Tenemos límites de crecimiento urbano por una razón. Creemos en el crecimiento centrado en la ciudad. Hemos experimentado de primera mano los peligros de la vivienda densa en la interfaz urbano-forestal. Muchas de nuestras áreas no incorporadas han experimentado graves incendios forestales e inundaciones.Muchas de nuestras comunidades no incorporadas carecen de transporte público efectivo, aceras, carriles para bicicletas y caminos de ancho estándar. Simplemente no están configuradas como las ciudades para adaptarse al crecimiento a gran escala. A pesar de todo esto, el estado quiere que facilitemos el equivalente de vivienda de una ciudad del tamaño de Sebastopol en el condado no incorporado de Sonoma. (¡La ciudad de Dublin, con dos estaciones BART y una población de 544,107 residentes, tiene una asignación de RHNA más baja que el condado no incorporado de Sonoma! Tanto para el desarrollo orientado al tránsito).

Pienso en este tema tanto desde la perspectiva de la política como supervisor, pero también a nivel personal como residente del condado de Sonoma no incorporado. Tengo la suerte de vivir en el condado no incorporado de Sonoma, a poca distancia de una escuela. No solo tengo suerte, soy ridículamente afortunada. Muchos de mis amigos se han mudado fuera del estado debido al alto costo de vida en el condado de Sonoma. Simplemente no podían permitirse el lujo de criar a sus hijos aquí. Como resultado, tenemos menos niños en nuestras escuelas y menos servicios y opciones de cuidado infantil para las familias.

Me encantaría ver a más familias capaces de vivir en áreas no incorporadas, y más padres caminando con sus hijos a la escuela como lo hago yo. Pero eso es difícil de hacer cuando los caminos rurales siguen siendo peligrosos para ciclistas y peatones. Tomo mi vida y la de mis hijos en mis manos cada mañana que camino a la escuela por caminos rurales. La semana pasada, una madre que caminaba con su bebé al costado de una carretera rural (Burnside, al norte de Bloomfield) fue atropellada por un vehículo. Más viviendas exigen una mejor infraestructura. Y necesitamos una infraestructura que nos permita dejar nuestros autos en casa, andar en bicicleta, caminar y disfrutar del hermoso paisaje de este lugar al que llamamos hogar.

(Oye, Estado de California, ¿estás escuchando? Danos dinero para una mejor infraestructura para bicicletas y peatones, sin mencionar la banda ancha rural, y luego estaremos mejor equipados para construir más hogares).

¿Más viviendas en las ciudades? ¡Tráelo! Necesitamos más viviendas en los núcleos urbanos. Y, de hecho, necesitamos viviendas más asequibles para las personas cercanas a los núcleos comerciales en nuestras ciudades no incorporadas que también tienen agua y alcantarillado. PERO en estas comunidades no incorporadas, con recursos limitados, caminos peligrosos e infraestructura limitada para ciclistas y peatones, debemos pensar en el desarrollo cuidadosamente. Espero continuar las conversaciones sobre el tema a medida que avanza el proceso DEIR.

Aquí hay una lista de las propiedades, por comunidad:

Guerneville

14156 Sunset Avenue

16450 Laughlin Road

16500 Cutten Court

16050 Laughlin Road

16451 River Road

17081 CA-116

Graton

9001 Donald Street

3400 Ross Road

3155 Frei Road

3280 Hicks Road

8525 Graton Road

Forestville

6555 Covey Road

6898 Nolan Road

6220 Highway 116 N 

6090 Van Keppel Road

6475 Packing House Road

6250 Forestville Street

Mirabel Road and Highway 116

Governance study in the lower area of the Russian River

You are invited to Workshop 1 – Saturday, February 4 at 10:30 am

You are invited to attend Community Workshop #1 in person to provide feedback on the Lower Russian River Governance Study, administered by the office of Supervisor Lynda Hopkins. The workshop is Saturday, February 4 from 10:30 am to 12:30 pm at the Guerneville School, multipurpose room, at 14630 Armstrong Woods Road.

• Purpose of the workshop: To identify which government services should be improved, expanded or whether new services are needed to improve the overall quality of life in the Lower Russian River area region. We will break into small groups to allow for in-depth discussion and to prioritize needs and issues.

• Try to arrive at 10:30 am!

• We will provide coffee, food, childcare, and simultaneous translation into Spanish.

• Please comment now! and subscribe to receive updates.

• If you are unable to attend, we will have a recording available for later viewing and ongoing opportunities to provide feedback.

The Governance Study initiated at the end of 2022 seeks to improve government services in the lower area of the Russian River. The 6-9 month effort will recommend specific "city-wide" local service improvements and will include an implementation strategy. Recommendations will be based on an analysis of existing services and costs along with community feedback on needs and gaps in services.

The Governance Study is administered by the Office of Supervisor Lynda Hopkins, District 5. Info: District5@sonoma-county.org

****** Estudio de Gobernanza en del área baja del Rio Ruso

Esta Usted invitado al Taller 1 – Sábado 4 de febrero a las 10:30 am

Usted está invitado a asistir al Taller Comunitario #1 en persona para brindar comentarios sobre el Estudio de Gobernanza del área baja del Río Ruso, administrado por la oficina de la Supervisora Lynda Hopkins. El taller es el sábado 4 de febrero de 10:30 am a 12:30 pm en la Escuela de Guerneville, sala multipropósito, en 14630 Armstrong Woods Road.

• Propósito del taller: Identificar qué servicios gubernamentales deberían mejorar, ampliarse o saber si nuevos servicios son necesarios para mejorar la calidad de vida general en la región del área del Bajo Río Ruso. Nos dividiremos en grupos pequeños para permitir una discusión profunda y priorizar necesidades y problemas.

• ¡Intente llegar a las 10:30 am!

• Proveeremos café, comida, cuidado de niños y traducción simultánea al español.

• ¡Por favor comente ahora! y suscríbase para recibir actualizaciones.

• Si no puede asistir, tendremos una grabación disponible para ver después y oportunidades continuas para enviar sus comentarios.

El Estudio de Gobernanza iniciado a fines del 2022 busca mejorar los servicios gubernamentales en la área baja del Río Ruso. El esfuerzo de 6 a 9 meses recomendará mejoras específicas a los servicios locales "a nivel de la ciudad" e incluirá una estrategia de implementación. Las recomendaciones se basarán en un análisis de los servicios y costos existentes junto con los comentarios de la comunidad sobre las necesidades y las brechas en los servicios.

El Estudio de Gobernanza es administrado por la Oficina de la Supervisora Lynda Hopkins, District 5. Info: District5@sonoma-county.org

6pm, Thursday February 9th

River MAC Land Use meeting

Complete agenda packet and zoom link to be posted here by Friday.

I. Staff Update on Moscow Road repairs

II. Updates on Permits and Projects of Interest.

a)  PLP18-0012 Lok Hotel/Guernewood Park Project.

The planner to email with comments:Georgia McDaniel  Georgia.McDaniel@sonoma-county.org.The Initial Study/Mitigated Negative Declaration (IS/MND) will be recirculated for a second time on Friday, February 3, 2023 through March 6, 2023. This is due to the addition of mitigation measures required by the California Department of Fish and Wildlife as stated in the CDFW letter, dated November 29, 2022, submitted in response to the first recirculation of the IS/MND, November 2, 2022 through December 2, 2022, due to applicant changes to the project.

b.)    Housing Element per Lynda's comments above. There will be representative from Permit Sonoma available to answer questions.

Lower Russian River Municipal Advisory Council

Thursday February 16th

5:30 - 7:00 PM

Our primary focus at this River MAC meeting will be roads. Updates on Moscow Road and the Forestville downtown changes will be featured. Full agenda and packet will be available here by February 10th.

Fifth District Supervisor Lynda Hopkins | County of Sonoma | 707-565-2241

Lynda.Hopkins@sonoma-county.org

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