Noviembre de 2021: Proyectos de ley estatales sobre vivienda
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¡Hola, Gilroy! ¡Muy feliz Día de Acción de Gracias! En este enfoque mensual y durante la próxima reunión de conversación y café con la alcaldesa del 4 de diciembre, junto con el administrador de la ciudad, Jimmy Forbis, quisiera centrarme en los recientes proyectos de ley estatales sobre vivienda, que se aplican a las ciudades de todo el estado, y lo que esto implica para Gilroy. Es importante tener en cuenta que el objetivo de estos proyectos de ley sobre vivienda es hacer frente a la escasez de viviendas declarada por el estado. Esta escasez está causada, en gran medida, por el crecimiento del empleo por sobre el aumento de viviendas, en California. Antes de la intervención estatal, los distintos ayuntamientos solían imponer límites de crecimiento numérico anuales a las viviendas, en sus ciudades, independientemente de la demanda de vivienda. Estos límites a la oferta de vivienda, mientras que el empleo y el crecimiento económico aumentaban, generaron un aumento del precio de las viviendas y el costo de los alquileres, lo que benefició a los propietarios existentes, a costa de aquellos que no lo son. |
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Para evitar que las ciudades limiten el crecimiento de viviendas, el estado ha intervenido con numerosas medidas prevalecientes, que no solo aumentan la oferta de viviendas, sino que también intentan proporcionar más viviendas “accesibles”. Lamentablemente, estos proyectos de ley estatales no pueden abordar las circunstancias particulares de cada ciudad (como el hecho de que Gilroy no se ha beneficiado ni del crecimiento del empleo ni de los servicios de transporte público viable, como sí lo han hecho otras ciudades). Sobre esto en particular me gustaría hablar aquí y el sábado 4 de diciembre, a las 9:30 a. m., en la sala del Concejo, si pueden acompañarme.
Además, Jimmy Forbis brindará una actualización del desarrollo potencial del parque deportivo, con los San Jose Sharks, e informará sobre el estado de la redelimitación de distritos, para la Junta de Supervisores del condado de Santa Clara.
Alcaldesa Marie Blankley, contadora pública
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Viviendas accesibles
Tal como espero que muchos de ustedes me hayan escuchado decir, las viviendas accesibles se definen como un porcentaje del ingreso medio para el área (AMI, por sus siglas en inglés) del condado. En 2021, el ingreso medio para el área, para una familia de cuatro personas, en el condado de Santa Clara, es de $151,300. Esto significa que, en todo el condado (de Palo Alto a Gilroy), la cantidad de familias que ganan más de $151,300 al año es igual que la cantidad que gana menos de $151,300. Una familia de Gilroy que desea comprar o alquilar una vivienda de bajos ingresos debe ganar entre el 50 % y el 80 % del AMI, o entre $82,000 y $120,000 al año, al igual que una familia que vive en Mountain View, Cupertino, Sunnyvale o en cualquier otra parte del condado. Para las familias de muy bajos niveles de ingresos, el umbral es del 30 % al 50 %, o entre $50,000 y $83,000. Si una familia de Gilroy no logra alcanzar estos umbrales, que son los mismos en todo el condado, incluso con la ayuda de los vales de vivienda del condado, las viviendas accesibles construidas en Gilroy se destinan a personas de fuera de Gilroy que puedan alcanzarlos. La falta de crecimiento del empleo y de un servicio de transporte viable en Gilroy, a lo que se le suma la vivienda para los nuevos residentes, incrementa la cantidad de vehículos y agrava aún más el tránsito en las ya sobrecargadas autopistas, dado que las personas que se mudan a nuestra comunidad, menos costosa, deben desplazarse al norte para trabajar; todo esto, sin mencionar la carga añadida sobre los servicios de la ciudad. Dado que Gilroy se encuentra al final de la cadena de ingresos del condado de Santa Clara, las viviendas locales destinadas a ser accesibles posiblemente sirvan más para atraer a personas nuevas a Gilroy que para ayudar a nuestros residentes actuales que necesitan una vivienda y que no pueden pagarla. Este dilema es algo que los criterios de viviendas bien intencionados estatales, e incluso del área de la bahía, como por ejemplo a través de la Evaluación Regional de las Necesidades de Vivienda (RHNA, por sus siglas en inglés), no pueden abordar ciudad por ciudad. Algo tan básico como lo requisitos de espacio de estacionamiento en relación con la vivienda puede tener consecuencias muy diferentes entre una ciudad y otra; por ejemplo, dependiendo de la proximidad de la ciudad con los empleos, el transporte y la necesidad de sus residentes de conducir para llegar al trabajo.
Proyecto de ley del Senado n.º 9 y 10 (SB 9 y SB 10, por sus siglas en inglés)
Estos proyectos de ley, firmados por el gobernador Newsom en septiembre de 2021, entrarán en vigor el 1 de enero de 2022. El proyecto de ley n.º 9 permite la aprobación ministerial de viviendas de dos unidades en zonas residenciales unifamiliares y la aprobación ministerial para dividir lotes unifamiliares en dos parcelas. Esto significa que lo que hoy es un lote unifamiliar en una zona residencial unifamiliar puede subdividirse en hasta un total de 4 unidades (mediante la combinación de una casa, un dúplex o unidades de vivienda accesorias). Ninguna de las dos parcelas creadas puede ser menor que el 40 % de la parcela original, y ninguna parcela puede ser menor que 1,200 pies cuadrados. El proyecto de ley n.º 9 no hace ninguna mención al requisito de que las unidades de vivienda que crea deban ser accesibles. Serán viviendas a precio de mercado, destinadas a tener un valor de mercado por unidad inferior al de la vivienda unifamiliar preexistente. Si el lote se encuentra a menos de media milla de una parada de transporte público de calidad (el autobús 68 y el Centro de Transporte de Gilroy, en este caso), no se requiere estacionamiento adicional para las unidades de vivienda adicionales. De lo contrario, se requiere un espacio de estacionamiento por unidad. Esta es una explicación muy simplificada del proyecto. Si aún tiene preguntas o inquietudes, no es el único. La ley es muy nueva como para comprender todas sus consecuencias.
El proyecto de ley n.º 10 tampoco exige que las viviendas que crea sean accesibles, pero, tal como el proyecto de ley n.º 9, pretende crear viviendas menos costosas que el precio de mercado. El proyecto de ley n.º 10 se centra en acelerar la construcción de viviendas de alta densidad, lo que permite pasar por algo la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA, por sus siglas en inglés) para facilitar la rezonificación de barrios de viviendas cercanos al transporte público. Aún no poseo la definición de transporte público para este propósito, pero solo la línea del autobús 68 califica como transporte de alta calidad en Gilroy en la actualidad (debido a su frecuencia de 15 minutos). El proyecto de ley n.º 10 permite hasta 10 unidades (14, con bonos de densidad) en un único lote. Nuevamente, esta es una explicación simplificada. Aún queda mucho por descifrar.
Es importante comprender que los ayuntamientos no tienen jurisdicción para anular o modificar estas leyes estatales de vivienda que impactan directamente sobre el uso de nuestras de tierras y las adopciones de zonificación. De manera similar, el ayuntamiento no tiene control sobre el crecimiento de la población resultante, sin un equilibrio proporcional en el crecimiento del empleo y la infraestructura del transporte público y de los servicios de Gilroy.
Desarrollo de viviendas en la actualidad
En mi Boletín informativo de agosto, podrá obtener información más detallada sobre los proyectos de vivienda en Gilroy. Desde entonces, no ha habido ningún proyecto importante con respecto a la vivienda, pero quisiera brindar una actualización sobre un potencial desarrollo por el que un propietario/solicitante pidió a la ciudad iniciar el proceso de la Comisión de Formación de Agencias Locales (LAFCO, por sus siglas en inglés), necesario para construir más adelante. Toda solicitud a la LAFCO debe provenir de la ciudad, a pedido del propietario. Es el comienzo de un largo proceso (de muchos años) de desarrollo, si la LAFCO lo aprueba. El posible desarrollo se encuentra en el lado este de Santa Teresa Blvd., cerca de Gavilan College. El solicitante ha retirado su petición para que la ciudad inicie los procedimientos de la LAFCO, en estos momentos.
¡Les deseo a todos un muy feliz Día de Acción de Gracias! Espero que me acompañen para tomar un café y seguir debatiendo el 4 de diciembre.
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